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보상종류

손실보상금 산정관련 일반원칙

공익사업에 편입된 토지 등에 대한 손실보상액은 감정평가업자(3인)가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 기준으로 합니다. 다만, 주거이전비, 이사비, 농업손실보상 등은 관계법령에 따라 사업시행자가 산정하여 지급할 수 있습니다.

토지 보상

  • 토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시·도지사의 추천이 없는 경우 2인)가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가 상승률, 해당 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
  • 토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
  • 신고나 허가 없이 형질변경된 토지, '89. 1. 25 이후 건축된 무허가건축물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
  • 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 해당 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
주요 질의 및 응답

토지 보상가격과 개별공시지가가 차이가 날 수 있는지?

개별공시지가는 과세 등의 목적으로 대량의 토지가격을 용이하게 산정하기 위하여 토지가격비준표(비준표)라는 일률적인 산식에 의해 산정하지만, 보상가격은 감정 평가사가 보상대상토지의 개별특성을 정밀하게 조사하여 이를 표준지 공시지가와 비교하여 평가하는 등 가격결정방식이 서로 다르기 때문에 차이가 날 수 있습니다.

건축물 등의 보상

  • 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
  • 토지보상법 제25조 등 관계법령상 행위 제한 사항을 위반하여 시장, 군수 등의 허가 없이 건축한 건축물 등은 보상되지 않을 수 있습니다.
주요 질의 및 응답

건축물을 이전비로 보상할 때 현실적으로 가옥 등은 건축물 이전이 불가능하므로 취득 보상을 해야 하지 않나?

건축물은 해체비·운반비 및 건축비등 이전에 소요되는 비용으로 평가하나, 사실상 이전이 어렵거나 이전하여서는 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능할 경우에는 해당 물건의 가격으로 평가합니다.

과수 및 수익수, 관상수 등의 이식 보상

  • 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 난이도, 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
  • 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연수목은 따로 보상하지 않습니다.

영업 손실의 보상

영업손실보상 대상은 다음 조건을 모두 충족하는 영업입니다.

  • 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업
  • 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우(무허가건축물등 임차영업특례)
무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자 등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도 내에서 영업손실을 보상합니다.
무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가나 신고 없이 건축 또는 용도변경한 건축물
(무허가영업 보상특례) 사업인정고시일 이전부터 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다. (영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)

본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우

휴업기간(4개월 이내)에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20, 1천만원 한도)에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정비용, 영업시설·원재료·제품 및 상품 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상합니다.

본 사업 시행으로 인하여 영업을 폐업하는 경우

최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.

폐업에 해당하는 경우
  • 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우
  • 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 해당 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우
  • 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우

농업 손실의 보상

일반기준

  • 농업손실보상금은 다음의 산식에 따라 산출됩니다.
    농업손실보상금 = 편입농지면적(㎡) × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분
  • 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분은 통계청이 매년 발표하는 농가경제조사통계를 활용하여 작성되며, 한국감정원(http://www.kab.co.kr) 홈페이지 왼쪽 하단의 <이전비, 폐업보상 등 법규보상액 안내>에서 <농업손실> 항목에서 확인할 수 있습니다.
  • 일반기준에 따라 보상될 때에는 재배작물과는 무관하게 동일한 단가로 보상됩니다.

실제소득 입증시

「농작물 실제소득인정 기준」(국토교통부고시)에 따른 농작물 총수입의 거래 실적 입증자료를 제출하는 경우에는 농작물 실제소득인정 기준」(국토교통부고시)에 따라 보상합니다.

자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실 보상액(임차농)

  • 농지의 소유자가 해당지역(하남시전체, 광주시 중부면, 광주시 남종면, 성남시전체, 남양주시 와부읍, 남양주시 조안면, 남양주시 수석동, 삼패동, 이패동, 일패동, 가운동, 호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동, 구리시전체, 서울시 강동구, 서울시 송파구 및 직선거리 30km 이내 지역)에 거주하는 농민인 경우에는 농지 소유자와 실제 경작자간의 협의가 성립되면 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50% 에 해당하는 금액을 보상합니다. (실제소득으로 보상할 경우 토지소유자에게는 농지면적에 도별 농작물평균단가를 적용한 금액의 50%만 보상하고 나머지는 실제경작자에게 보상)
  • 농지 소유자가 해당지역 거주농민이 아닌 경우는 실제 경작자에게 보상합니다.

다음의 경우에는 농업손실보상을 하지 않습니다.

  • 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
  • 토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
  • 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
  • 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
  • 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

농기구보상

  • 해당지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3이상이 사업지구에 편입되어 해당지역에서 농기구를 이용하여 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 편입면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우)에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다.
  • 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상하지 않습니다.

휴직 등의 보상

  • 사업인정고시일 당시 사업지구 안의 사업장에서 3월 이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수 된 자에 한함)로서 근로 장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우
    • 휴직일수(휴직일수가 90일을 넘는 경우에는 90일로 봄)에 「근로기준법」에 의한 평균 임금의 70퍼센트에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상
    • 평균 임금의 70%에 해당하는 금액이 「근로기준법」에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함
  • 근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는「근로기준법」에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액을 지급하나(실직보상), 사업주의 사정에 따라 자의적으로 폐업한 경우는 이에 해당되지 않습니다.

잔여지 보상

  • 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 직접 수용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 본 사업의 공사완료일까지 하여야 합니다.
    • [잔여지의 판단]
      • 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
      • 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우
      • 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
      • 위 외에 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하는 것이 곤란한 경우
  • 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있습니다.
  • 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상을 청구할 수 있으나, 본 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으니 유의하시기 바랍니다.